2007年4月10日，位于京城西南板塊的中體奧林匹克花園二期c地塊排號隊伍突破了一千人。

　　近日，江寧一別墅未上市即放出消息：起售價2000萬元一套。由于這個價格已接近月前南京最貴的項目——鐘山(鐘山博客,鐘山新聞,鐘山說吧)高爾夫花園別墅售價的兩倍，被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“南京的湯臣一品”。它為啥賣這么貴？南京有多少人能買得起？記者進行了初步的調(diào)查。

　　觸碰南京樓價“天花板”

　　暫定名為“香榭島”的項目位于佛城路上，河海大學江寧分校附近，占地385畝，容積率0.29。記者在現(xiàn)場看到，這塊地緊靠將軍山，包括康厚水庫，利用坡地的自然起伏可以與外界隔開，使小區(qū)相對封閉。項目共65幢別墅，目前兩幢樣板房和會所已封頂，將開始做內(nèi)部裝修，其余部分仍只鋪設(shè)了施工道路，等待有意向買主后再動工。

　　據(jù)了解，房子將倚將軍山而建，建筑為簡潔的現(xiàn)代風格。開發(fā)商欲打造“大宅”，使其單體建筑面積幾乎全部在1000平方米以上，最大的甚至超過3000平方米，加上超大的院子，一套房子就占地約2到3畝，這使得每套房子的總價高達2000萬元以上。

　　“目前南京只有大型項目會拿出一、兩棟定價在2千萬元以上的房子，目的也只是為了吸引人氣，香榭島整個項目2千萬元起售已經(jīng)觸碰到了樓價的‘天花板’。”一位長期從事別墅開發(fā)的專業(yè)人士表示。

　　2萬元VS4千元

　　對此天價，開發(fā)商相關(guān)負責人聲稱，房子使用的材料都是最高檔的，窗框都用紫銅來包裹，加上土地、景觀建設(shè)等費用，成本要達到15000元/平方米，所以售價定在每平方米2萬多元。

　　對此說法，一位熟悉該項目的專業(yè)人士卻一針見血地認為“吹�！�。他表示，建筑的結(jié)構(gòu)部分進入成本后約1500元／平方米，加上其他材料，毛坯房的總建設(shè)成本價格怎么也不超過3000元／平方米。由于其所處地塊的自然植被生長良好，人造景觀部分的成本更加低廉，每平方米大約僅50元。

　　而相關(guān)資料顯示，2001年開發(fā)商以“協(xié)議出讓”方式取得土地，當時土地的價格為20萬元一畝，項目總占地385畝，容積率0.29，由此可計算出香榭島的樓面地價僅約為1034元/平方米，建設(shè)成本在每平方米4000元左右。

　　成本與售價相差5倍，是否意味著開發(fā)商牟取暴利呢？多位業(yè)內(nèi)人士向記者證實，從拿地開始，開發(fā)商就以向銀行融資的方式運作，多年來的利息本身就使其資金壓力較大；期間有華門集團等多家公司有意收購該項目，但未能成功。金廈公司一直想將這塊“寶地”打造成最高端的物業(yè)，但缺乏相關(guān)經(jīng)驗，6年來其建設(shè)方案多次推倒重來，合作的設(shè)計師換了一撥又一撥，推平的山頭又重新堆起來，這些都導致了運作費用消耗巨大，最終這些錢都將由購房者“買單”。