如果說(shuō)2003年廣東沒(méi)有跟上全國(guó)的房?jī)r(jià)漲潮，2006年則是投資火熱的一年，廣州、深圳房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)20%，成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的“雙指標(biāo)”。

　　2007年，新一輪的博弈又拉開(kāi)序幕。土地增值稅的清算是否會(huì)成為導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落的“重磅炸彈”？外資是否仍然加大對(duì)中國(guó)樓市的投資？房?jī)r(jià)漲還是跌？專家認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了“深水區(qū)”，要關(guān)注投資火熱背后的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房市變幻：“慢熱”還是“領(lǐng)漲”？

　　2007年，房?jī)r(jià)的走勢(shì)如何，被推到了備受關(guān)注的風(fēng)口浪尖。在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的風(fēng)風(fēng)雨雨后，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)銷售仍然有較樂(lè)觀的預(yù)期。

　　記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年，廣東商品房施工面積同比增長(zhǎng)13.58%，新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)9.98%，竣工面積增長(zhǎng)16.68%，各項(xiàng)指標(biāo)比上年有較大幅度的增長(zhǎng)，2005年這三個(gè)指標(biāo)分別是7.90%、1.62%、0.41%。

　　盡管有專家呼吁等三年后再買房，但是在2006年上半年的苦苦觀望后，不少市民還是出手了。這種情緒的影響在2006年的第四季度尤其明顯，該季度廣東商品房銷售額886.41億元，環(huán)比增長(zhǎng)74.43%；銷售面積1916.69萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)93.37%。

　　在開(kāi)發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)是其有力的支撐。2006年廣東商品房加權(quán)平均價(jià)是每平方米5314元，增長(zhǎng)11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房?jī)r(jià)分別為每平方米6545元、9384元，分別增長(zhǎng)22.4%和25.3%。

　　大量的資金涌入了珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)。以廣州為例，2006年廣州大宗土地（單宗交易額超過(guò)5000萬(wàn)元）成交總額達(dá)170億元，比2005年增加372%。

　　投資市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，除了住宅市場(chǎng)的火熱外，高端寫字樓市場(chǎng)需求旺盛也是一個(gè)重要指標(biāo)。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說(shuō)，2006年廣州甲級(jí)寫字樓全年租金上升3.1%，資本值增長(zhǎng)11.3%�？鐕�(guó)公司及本土企業(yè)擴(kuò)展，當(dāng)中以銀行、IT、電信、專業(yè)服務(wù)等尤為活躍，促進(jìn)廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　外資“沖擊波”：持續(xù)加溫還是帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)？

　　記者在廣州、珠海和香港等地調(diào)研時(shí)了解到，2006年限制外資炒房政策出臺(tái)以來(lái)，外資經(jīng)歷一段觀望期后，并未放緩進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。

　　記者從仲量聯(lián)行獲悉，在廣州，2006年的大宗土地交易中，約6%來(lái)自境外投資者�，F(xiàn)存物業(yè)（非住宅）成交額達(dá)31億元，外國(guó)投資者占20%。

　　陳永輝說(shuō)，寫字樓方面，未來(lái)12個(gè)月，廣州市約有82萬(wàn)平方米新甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng)，但對(duì)甲級(jí)寫字樓需求甚大的跨國(guó)公司的租賃需求將持續(xù)。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部主管文麗菁認(rèn)為，近年來(lái)，亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為環(huán)球投資者的投資首選，當(dāng)中以日本及中國(guó)尤受歡迎。中國(guó)方面，投資者的注意力開(kāi)始轉(zhuǎn)向成都、大連及天津等二線城市。

　　廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，2006年廣東開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，國(guó)內(nèi)貸款、外資占比上升，自籌資金占比下降。企業(yè)過(guò)于依賴國(guó)內(nèi)貸款及訂金和預(yù)付款，一旦政策調(diào)整，會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　2006年，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年到位資金2777.63億元，同比增長(zhǎng)32.10%，比上年增加19個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款576.15億元，同比增長(zhǎng)63.78%；外資53.01億元，同比增長(zhǎng)62.45%。

　　增值稅清算：“重磅炸彈”還是“輕輕一鞭”？

　　近期有專家呼吁，特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱來(lái)發(fā)展。然而在不少地方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重仍在爬升。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中該處什么位置？宏觀調(diào)控該如何與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相輔相成？2007年在“深水區(qū)”的探索令人期待。

　　2007年2月1日，土地增值稅的清算拉開(kāi)了宏觀調(diào)控的大幕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策如果追溯歷史嚴(yán)格執(zhí)行將是“重磅炸彈”，但在“深水區(qū)”里將觸動(dòng)更多、更深層次的利益，如果被各種力量化解則有可能成為“輕輕一鞭”。

　　仲量聯(lián)行國(guó)際董事及廣州策略主管劉振江說(shuō)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，中央宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短線增添不明朗因素，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這些措施旨在維持市場(chǎng)秩序及打擊投機(jī)活動(dòng)，將有助于提升市場(chǎng)運(yùn)作的效率。

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，利潤(rùn)較高的情況，國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策很有必要。這項(xiàng)政策的調(diào)整，事實(shí)上是國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間利益的重新分配，長(zhǎng)期看有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　多位接受記者采訪的專家認(rèn)為，增值稅的清算會(huì)影響房?jī)r(jià)、房產(chǎn)交易至何種程度，有待于觀察地方政府將如何執(zhí)行。土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關(guān)注政策執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。一方面，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進(jìn)而減緩住宅供應(yīng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)主要是由供求關(guān)系決定的，開(kāi)發(fā)商資金緊張可能導(dǎo)致商品房供應(yīng)緊張，促使房?jī)r(jià)上漲。

　　另一方面，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規(guī)范的企業(yè)反而要付出更多代價(jià)。合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款。而地方政府出于“穩(wěn)定”等因素的考慮，可能從寬處理。

　　政策變化后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將加快優(yōu)勝劣汰。專家認(rèn)為，大開(kāi)發(fā)商更青睞高利潤(rùn)的大戶型的開(kāi)發(fā)，而主導(dǎo)中小戶型開(kāi)發(fā)的中小企業(yè)缺乏資金，今后中小戶型的供應(yīng)量可能減少。建議關(guān)注中小型開(kāi)發(fā)商的生存狀況和大開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為，確保中小戶型住宅的充分供應(yīng)。