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不動產投資閘門放開 保險資金“絕緣”商業(yè)住宅
2010-09-06 來源:金融時報 文字:[    ]

  在保險資金一一打通的投資渠道中,不動產投資閘門的放開顯然最為引人矚目。無論是最初的政策醞釀,還是其間各方利益主體的相互博弈,直至如今相關實施細則的最終敲定,保險資金投資不動產政策制定過程中的“一顰一笑”,每次都難以避免地被置于媒體和公眾的“放大鏡”下久經(jīng)審視和評議。

  9月3日,中國保監(jiān)會終于發(fā)布了《保險資金投資不動產暫行辦法》,對不動產投資的資格條件、投資標的與投資方式、風險控制和監(jiān)督管理等多個方面給予了明確規(guī)定。至此,保險資金投不動產的路徑終于得以全面打通。

  不得投資商業(yè)住宅

  實際上,保險資金投資不動產政策之所以備受公眾關注,這在相當程度上與一直以來“高燒”難退的房地產市場不無關系。面對“千億保險資金或將涌入房地產市場”的說法,老百姓更是坐臥難安。

  然而,隨著暫行辦法中“三不”原則的確定,老百姓那根被房地產市場牽動的脆弱神經(jīng)終于可以不再緊繃。在解讀新辦法時,保監(jiān)會相關部門負責人重點強調:“保險資金投資的不動產,應當是產權合法清晰、管理權屬相對集中、能夠滿足投資回報的不動產,不能投資商業(yè)住宅,不能直接參與房地產開發(fā),不能投資設立房地產企業(yè)。”

  對于不動產和房地產兩個概念的差異,保險業(yè)專家告訴記者,要提高保險資金運用效率,規(guī)避市場風險,保持資產和負債的有效合理匹配,這就需要開辟多元化的投資渠道,而不動產恰恰是保險資金資產配置的重要組成部分!暗枰獜娬{的是,不動產的概念不只是房地產。保監(jiān)會此次出臺的暫行辦法規(guī)定保險資金投資不動產僅限于商業(yè)不動產、辦公不動產、與保險業(yè)務相關的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產及自用性不動產。不僅如此,保監(jiān)會還明確規(guī)定投資必須遵守專地專用原則,不得變相炒地賣地,不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產的名義,以商業(yè)房地產的方式開發(fā)和銷售住宅。

  “暫行辦法明確規(guī)定保險資金不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅;不得直接從事房地產開發(fā)建設(包括一級土地開發(fā));不得投資設立房地產開發(fā)公司,或者投資未上市房地產企業(yè)股權(項目公司除外),或者以投資股票方式控股房地產企業(yè)。已投資設立或者已控股房地產企業(yè)的,也必須限期撤銷或者轉讓退出。這些規(guī)定無疑攔截了保險資金進入商業(yè)住宅市場的途徑,換句話說,商業(yè)住宅的價格與保險資金投資房地產新政的出臺,兩者之間并沒有直接關聯(lián)!鄙鲜鰧<胰缡钦f。

  青睞“區(qū)位優(yōu)勢”城市

  在設定投資標的的條件時,保監(jiān)會明確規(guī)定,保險資金投資的不動產應當“地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市”。

  “這相當于給保險資金投資不動產設定了‘區(qū)位限制’。”據(jù)保險專家介紹,相對于其他資金而言,保險資金更關注投資的安全和穩(wěn)健,以及與保險資產與負債的匹配度,對投資不動產進行一定程度的區(qū)位限制,實際上是提高了保險資金投資不動產的門檻,降低了保險資金投資不動產的風險,是一種較為穩(wěn)健的做法。

  值得關注的是,暫行辦法也對“區(qū)位限制”規(guī)定了一些特例,即保險資金投資醫(yī)療、汽車服務等不動產,投資養(yǎng)老不動產、購置自用性不動產,均不受區(qū)位的限制。

  此外,根據(jù)暫行辦法規(guī)定,保險資金投資不動產,應當合理安排持有不動產的方式、種類和期限。以債權、股權、物權方式投資的不動產,其剩余土地使用年限不得低于15年,且自投資協(xié)議簽署之日起5年內不得轉讓。保險公司投資不動產時不得提供無擔保債權融資,不得以所投資的不動產提供抵押擔保,不得運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產。

  高度關注風險控制

  對于新投資渠道的開放,保監(jiān)會一向的原則是“制度先行,防范風險”,對于不動產投資,監(jiān)管層的態(tài)度是慎之又慎。

  “辦法明確了投資比例、退出機制、信息披露等事項,規(guī)定監(jiān)管機構可以通過能力評估、監(jiān)管檢查、違規(guī)處罰、責任追究等方式,加強投資運作監(jiān)管,防范系統(tǒng)性風險!北1O(jiān)會相關部門負責人稱,保險資金投資不動產必須實行資金專戶管理,督促開戶銀行實行全程監(jiān)控,嚴格審查資金支付及相關對價取得等事項。不僅如此,保險公司、投資機構與托管機構、專業(yè)機構不得存在關聯(lián)交易。保險公司與投資機構存在關聯(lián)交易的,不得偏離市場獨立第三方的價格或者收費標準,也不得通過關聯(lián)交易或者其他方式侵害保險公司利益。

  在責任追究方面,暫行辦法規(guī)定,保險資金投資不動產應當明確相關人員的風險責任和崗位職責并建立責任追究制度。保險公司的高級管理人員和主要業(yè)務人員,無論是在職期間還是離任后,只要發(fā)現(xiàn)其在該公司工作期間存在違法違規(guī)行為的,保險公司都應當依法追究其責任。

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