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全面阻擊境外熱錢
2007-12-19 來源:新地產(chǎn) 文字:[    ]
在地價、房價暴漲、國家外匯儲備再創(chuàng)新高等諸多壓力之下,政府主管部門阻擊外資投資流入房地產(chǎn)市場的決心變得更加徹底。

  11 月7 日,國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007 年修訂)》(以下簡稱《目錄》)!赌夸洝分幸(guī)定:自12月1 日起不再鼓勵外資在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的任何投資行為,并首次限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

  受此影響,11 月8 日地產(chǎn)板塊大幅走低,板塊平均跌幅3.77%。但據(jù)本刊了解,市場對《目錄》反應(yīng)較為平靜,這在很大程度上是因為2006 年7 月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”(171 號文)之后,今年內(nèi)“50 號文”和“130號文”等細(xì)則陸續(xù)出臺,“限外”政策取向早已為業(yè)界熟知。在這個意義上,“《目錄》的新政策在信息層面的影響并不大”,高通智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理張宏對本刊說。

  《目錄》將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從原有的鼓勵投資類別中刪除,除新增限制外資在二手房和中介、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的投資外,同時繼續(xù)維持原有對外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營以及對土地成片開發(fā)的限制。

  全面限制外資在目前還未大舉進(jìn)軍的二級市場和中介、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),這被市場人士認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步向外資收緊的強烈信號。中大恒基副總經(jīng)理付嚴(yán)認(rèn)為:“二手房限外的出現(xiàn),正是因為擔(dān)心外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域,顯示出政府對房地產(chǎn)市場全面調(diào)控的決心。”

  “近期確實出現(xiàn)了一些外資入股內(nèi)地中介和經(jīng)紀(jì)公司”,高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司投資與項目部助理董事呂麗嬌向記者介紹道,“但還沒有到控股那么嚴(yán)重的程度!

  其中最引人注目的當(dāng)屬10 月22 號,房地產(chǎn)中介公司21 世紀(jì)不動產(chǎn)宣布從美國艾威基金獲得規(guī)模為5200 萬美元的融資,這也是內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)獲得的最大一筆國際私募融資,艾威基金成為21 世紀(jì)不動產(chǎn)的第三大股東,而第二大股東為高盛。

  作為中國規(guī)范外商投資、引導(dǎo)進(jìn)口操作性最強的一部法規(guī),《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》是外商在中國投資企業(yè)的設(shè)立及稅收政策的基礎(chǔ)。21 世紀(jì)不動產(chǎn)總經(jīng)理張衛(wèi)平認(rèn)為,限制外資進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的政策實施后,外資進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有可能要經(jīng)過商務(wù)部門的審批,有關(guān)部門有可能從設(shè)立的條件和標(biāo)準(zhǔn)上對外資進(jìn)行限制。

  目前,內(nèi)地規(guī)模最大的具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,主要是具有港資背景的中原地產(chǎn)、臺資背景的信義地產(chǎn)以及21 世紀(jì)不動產(chǎn)等。

  而在具體的操作細(xì)節(jié)出臺之前,市場普遍認(rèn)為目前此舉對外資在內(nèi)地房地產(chǎn)的投資尚無明顯影響。

  內(nèi)資企業(yè)議價得以提升

    《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》共分為三大類,鼓勵、限制與禁止,張宏向記者介紹道“限制不能等于禁止,只是提高了行業(yè)準(zhǔn)入的門檻,長遠(yuǎn)來看能對市場起到規(guī)范作用”。

  而呂麗嬌也持同樣觀點:“雖然《目錄》將‘普通住宅的開發(fā)建設(shè)’從原有的鼓勵投資類別中刪除,但也同樣沒有出現(xiàn)在限制條錄中,這也是一個值得注意的信號,意味著在普通住宅上面還有商榷的余地!

  從市場影響看,“限外”不等于“禁外”,外資仍然有多種渠道進(jìn)入中國市場。張宏認(rèn)為,以往的限外政策確實取得了一定的效果,《目錄》的調(diào)整其實是一種政策的延續(xù)。而越來越嚴(yán)厲的“限外”政策造成的影響是:在外資眼中,中國房地產(chǎn)作為一個待挖“金礦”的含金量越來越高。

  張宏解釋說,因為限制投資進(jìn)入的主體,其實在市場上有了一個相對壟斷的性質(zhì),外資準(zhǔn)入者獲得的利益將會更多,外資更加明確中國房地產(chǎn)市場是一個有利可圖的大金礦。

  “而外資現(xiàn)在想要來挖這個金礦,就必須找到中國內(nèi)資的合作方,外資對內(nèi)資的依賴性更強了,外資仍然可以參加房地產(chǎn)的一級開發(fā),但必須和內(nèi)資合作”,張宏認(rèn)為,現(xiàn)階段其實意味著,外資在努力成為“淘金者”的過程中,內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)在合作機會上的議價能力顯著提升。

  房價持續(xù)高企

    政府壓力難解國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,今年10 月,全國70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,為今年1 至10 月最大漲幅,而其中新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%,二手住房銷售價格同比上漲8.7%。

  同時間,人們也習(xí)慣了人民幣匯率屢創(chuàng)新高,CPI 月月見漲。據(jù)國家統(tǒng)計局消息,10 月居民消費價格總水平(CPI)同比上漲6.5%,重返10 年高點。

  高力國際發(fā)布的報告也表示,在人民幣兌美元持續(xù)升值(目前已于 11 月 8 日突破7.42,創(chuàng)出新高)的背景下,限制外資進(jìn)入某些行業(yè)將有助減緩境外資金流入。政府希望對外資參與房地產(chǎn)交易加以限制,出發(fā)點可能是對于房價高企的憂慮。而外資此前對于一些城市高端物業(yè)的整體收購都曾被市場認(rèn)為可能加速了這種趨勢。

  而外資究竟在多大程度上炒高了樓市價格,市場各方卻一直無法達(dá)成共識。

  “外資進(jìn)入中國樓市尤其是高端物業(yè)市場確實推高了這一塊房價的增長,但外資絕非主因。”呂麗嬌表示,外資在中國市場僅占4.4%的份額,完全沒有能力為市場定價。中國樓市高增長主要原因還是國內(nèi)的需求。

  來自國家發(fā)改委地產(chǎn)研究中心的報告也顯示,今年房價快速增長與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系緊密。

  如流動性過剩、漲價預(yù)期導(dǎo)致投資購房增加等,而隨著國家的一系列調(diào)控措施效果逐步顯現(xiàn),4 季度房價漲幅可能趨緩。

  但張宏認(rèn)為外資的實質(zhì)作用要比投資額4.4% 的數(shù)字大得多:“早前大家都覺得外資占中國市場的份額不多,公認(rèn)的比率為4%—5%,事實上這些外資所起到的力量比我們以前認(rèn)為的要大得多”。

  因為外資進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域一般都是開發(fā)的前期階段,這個階段項目是沒有辦法向銀行融資的,所以外資其實充當(dāng)一個資金孵化器的作用,這些總體量上不算多的資金其實起到了一個放大的效應(yīng)。比如原本只有5%-6%的資金,可是算上撬動資金的數(shù)量,其實有30% 之多,張宏解釋道。

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