據(jù)光大證券研究所提供的一份資料顯示，2007年1月起截至9月，國內(nèi)A股市場上市房地產(chǎn)企業(yè)中，已完成融資的達31家，總金額高達1149.45億元。而萬科、保利等龍頭企業(yè)手中握有的土地儲備量（注：指規(guī)劃建筑面積，下同）均超過千萬平米。
如果說自2004年“8•31”土地出讓新政起，業(yè)內(nèi)不時冒出的房地產(chǎn)業(yè)將迎來“寡頭時代”的傳聞還只是“狼來了”的呼喊，那么，時至今日，越來越呈現(xiàn)的資本和資源高度集中、緊密結(jié)合的態(tài)勢已經(jīng)表明，房地產(chǎn)業(yè)的“寡頭時代”正在降臨。
千億融資助推寡頭形成
2007年的“牛市”上，在國內(nèi)A股市場上市的房地產(chǎn)企業(yè)整體成為一個“吸金”大戶，迅速發(fā)展成為行業(yè)寡頭。
以業(yè)內(nèi)公認的領(lǐng)軍企業(yè)萬科為例，2000年到2005年的5年間，萬科只在股票市場完成了一次配股，總共募集的資金總額僅41.15億元。2006年底，萬科通過定向增發(fā)，一次性就募集資金41.99億元，超過了前5年融資總額。而剛剛過去的8月，萬科實施了股票公開增發(fā)計劃，融得的資金額近100億元，一舉超過了自2000年至2006年公司的融資量。而未來公司還有59億公司債發(fā)行計劃。
另一家業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)保利地產(chǎn)去年才剛完成IPO上市事宜，發(fā)行新股上市時所募得的資金不過近21億元，而2007年增發(fā)募集的資金總額竟高達70億元，超過了發(fā)行時所募資金的3倍。此外，2007年以來還有包括金地、金融街、泛海建設(shè)、天鴻寶業(yè)等眾多大牌房地產(chǎn)上市企業(yè)相繼完成增發(fā)、配股融資。
據(jù)光大證券研究所提供的一份資料顯示，2007年1月起截至9月，A股房企中已完成融資的達31家，總金額高達1149.45億元�！皹I(yè)內(nèi)幾乎每個涉及金額超過20億的融資計劃背后，都佇立著一家地產(chǎn)大牌的身影，融資更增長了他們在業(yè)內(nèi)的實力。”一位證券分析師這樣表示。值得注意的是，除A股市場外，包括首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)等“大�！痹谙愀圪Y本市場上的動作一點也不比國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)小。
“房地產(chǎn)業(yè)早就進入了資本時代，不通過上市打開公司的融資渠道，房企就難以提做大做強。今年以來，上市房企融資額較去年大幅上升，通過上市融資，大公司在市場中的份額迅速提高�！敝行抛C券資深分析師王德勇這樣表示。以A股市場為例，截至今年9月3日，整個A股市場總市值排名前百名的公司中，房地產(chǎn)企業(yè)就占了10%，而萬科、保利兩家公司總市值已經(jīng)超過了千億規(guī)模�！按笈品科蠛椭行》科蟮馁Y產(chǎn)規(guī)模的差距逐漸拉大，寡頭時代已經(jīng)成為了現(xiàn)實�！北本⿴煼洞髮W房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新強調(diào)。
大腕左右土地市場
“今年上半年中國土地出讓市場上‘地王’頻現(xiàn)的根本原因，表面看是因為出讓地塊面積大，總金額高，但實質(zhì)上還是因為有開發(fā)商能夠拿出數(shù)額巨大的資金用于獲取土地。能夠承受巨大資金壓力的只有行業(yè)寡頭，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了寡頭時代�！毕愀厶窖髧H集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍如是說。
今年以來，全國多個城市的土地招拍掛市場上，總是活躍著不多的幾個熟悉的身影：萬科、保利、金地等。今年6、7兩個月，保利地產(chǎn)就投入了超過80億元資金，在重慶、沈陽、上海等7個城市拿下了11幅地塊。截至目前，保利在全國超過10個城市所擁有土地儲備總量已經(jīng)超過了1000萬平米，但這與萬科超過2000萬平米項目的土地儲備、碧桂園超過3000萬平米的項目土地儲備相比，也只能算小巫見大巫。
就在保利上演著土地市場的瘋狂演出時，其他大牌房企也沒有閑著，紛紛出手圈地。僅7月份，萬科就投入近60億元資金，在包括北京在內(nèi)的多個城市拿下多塊土地。金地、北辰、首創(chuàng)置業(yè)、招商地產(chǎn)等也在全國多個一二線城市瘋狂圈地，他們共投入了近100億資金拿下了近300萬平米的土地儲備，一批區(qū)域“地王”也就在這一過程中誕生了。“只要是面積夠大，位置夠好的地塊，幾乎都免不了出現(xiàn)這些公司拿地的相關(guān)人員。”曾購買北京多個地塊標書意欲參與競拍的開發(fā)商表示。
北京師范大學房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新認為：“現(xiàn)在的土地出讓市場已經(jīng)逐漸成為上市房企刺刀見紅拼實力的賭場，有地的企業(yè)牛死，無地企業(yè)等死，而真正能最終拿下土地的還是行業(yè)內(nèi)的寡頭企業(yè)，這以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)打牌企業(yè)為主，可以預見，未來都將由他們左右土地出讓市場的價格，天價‘地王’還將繼續(xù)出現(xiàn)�！�
高價拿地將助漲房價？
“房地產(chǎn)市場走向寡頭市場，在土地市場中表現(xiàn)最為明顯，房地產(chǎn)業(yè)中小開發(fā)商受到資本的限制，在土地招拍掛的過程中根本無力與行業(yè)內(nèi)大公司相抗衡，而大公司為拿到看中的地塊，往往不惜投入巨資，豪賭房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向好，最終的結(jié)果甚至是拍得土地的樓面價超過了周邊住宅的售價，未來項目入市時為保證利潤自然提高房價，可以說大公司是推高房價的罪魁禍首�！蓖鹾晷路治稣J為。中小開發(fā)商幾乎在土地競拍現(xiàn)場中消失，所謂的土地競拍實際變成了少數(shù)房地產(chǎn)大牌公司的PK游戲，壟斷跡象越來越明顯，對房價的消極影響也日漸提高。
比如長沙新河三角洲地塊這一“地王”，原定的拍賣起始價格為46.38億元，最終由城開和北辰置業(yè)聯(lián)合投標體以92億拿下。高價拿地加大了開發(fā)商的開發(fā)成本，這就決定了他們只能開發(fā)高檔樓盤，高檔樓盤意味高房價。
對此，賈臥龍也表示：“房地產(chǎn)市場一旦真正進入寡頭時代將會危機四伏。一方面由于社會住房保障體系的不健全，那些被市場拋棄的中低收入人群將會面臨住房危機，嚴重的甚至可能影響整個社會秩序。另一方面，如果市場被幾家‘寡頭’占有，那么他們將擁有對市場走向的控制力，而處于寡頭之外的政府和買房者將會更加被動和無奈�！�
