今年二季度以來，房地產(chǎn)板塊在行業(yè)景氣提升的帶動下，開始擺脫前期宏觀調(diào)控政策諸如土地增值稅的影響，逐步超過大盤，三季度更是大幅超越；今年以來行業(yè)指數(shù)最高漲幅接近220%，跑贏大盤125%。

　　下半年出臺的宏觀調(diào)控政策中，對行業(yè)影響較大的主要有兩個：一則是針對供給方面的政策：即國務(wù)院8月13日發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文），文件強調(diào)把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這也標(biāo)志著政府加大保障性住房供給的決心和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控導(dǎo)向。

　　二則是針對需求方面的政策，即央行和銀監(jiān)會于9月27日晚聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確指出：對購買首套住房面積在90平米以下和以上的貸款，首付比例分別按20%和30%區(qū)別對待；對已利用貸款買房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。對于商業(yè)用房，房貸首付比例不低于50%，期限不超過10年，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付比例不低于45%�！锻ㄖ�》還重申了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，對項目資本金比例不足35%或未取得土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃、工程規(guī)劃及施工許可證的項目，不得發(fā)放貸款。不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。該政策對抑制投機性需求將起到一定的作用。

　　我們認為，上述政策包括年內(nèi)央行的屢次加息，短期內(nèi)都難以改變目前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面。從供給角度看，國家緊縮“地根”、“銀根”，嚴(yán)控房地產(chǎn)投資規(guī)模增長，都將影響未來商品房供給的快速增長。同時，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善方面，90平米以下商品房和低保住房的建設(shè)和推出都需要一定的時間來實現(xiàn)。從需求角度看，隨著我國城市化進程的加快和人均財富的增加，首次購房和改善性住房需求幾乎為剛性；同時，資金流動性過剩和人民幣的加速升值，提升了房地產(chǎn)的投資價值，也吸引了大量資金的青睞。因此，無論是宏觀經(jīng)濟環(huán)境、商品房供求關(guān)系，還是土地稀缺造成的企業(yè)拿地成本迅速上升，都不支持房價下調(diào)。而今年前三季度商品房銷售的火爆，已可以基本保障今明兩年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的高速成長。

　　我們看好房地產(chǎn)行業(yè)的中長期發(fā)展趨勢，仍然給予行業(yè)推薦的投資評級。建議重點關(guān)注以下幾類公司：我們最看好的是綜合實力超強、項目運作效率高、業(yè)績能夠持續(xù)高增長的一線龍頭地產(chǎn)公司，如萬科、保利地產(chǎn)等；其次是自身業(yè)績不錯，同時具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實力將有大幅提升的公司，如S浙廣廈、天鴻寶業(yè)、泛海建設(shè)等，還包括具有央企整體上市概念的招商地產(chǎn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等；三是土地儲備豐富，且拿地成本低的公司，具有較強的抵御房價波動風(fēng)險的能力，如蘇寧環(huán)球；四是估值不高、資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良、成長性良好的二線地產(chǎn)股，如深振業(yè)、深長城、冠城大通、福星科技、棲霞建設(shè)等。